Pierwsze mieszkanie
WARSZAWA
Wykrycie roszczenia reprywatyzacyjnego
- 62 m²
- 1 240 000 zł
- Lokal z 1936 r.
Rezultat
Odstąpienie od zakupu
—
NIEZALEŻNY DORADCA KUPUJĄCEGO
Reprezentuję wyłącznie interes kupującego.
Kiedy wszyscy próbują Ci sprzedać nieruchomość, ja szukam powodów, żebyś nie stracił pieniędzy. Analiza prawna, techniczna i lokalizacyjna przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
AP
RAPORT NR 0247
Buyer Score
42/100
Prawne
6
ryzyk
Techn.
11
ryzyk
Lokaliz.
3
ryzyk
Cena vs. mediana rynku
m² · 24 mies.
- Służebność przejazdu w księdze wieczystej
- Brak MPZP — ryzyko zabudowy sąsiedztwa
- Zawyżenie ceny o 14% vs. transakcje 2024
01Konflikt interesów
Kto naprawdę jest po Twojej stronie przy zakupie?
W transakcji nieruchomościowej każda strona ma swojego eksperta — poza kupującym. Pośrednik, deweloper, notariusz reprezentują kogoś innego. Ich premia rośnie, gdy podpiszesz.
Strona transakcji
Czyj interes reprezentuje
Premia za sprzedaż
Agent sprzedającego
Sprzedającego
Tak
Agent „kupującego"
Sprzedającego*
Tak
Deweloper / handlowiec
Spółki dewelop.
Tak
Notariusz
Bezstronność formalna
—
Doradca kupującegoJa
Twój
Nie
* W praktyce wynagrodzenie agenta nadal pochodzi z procentu od ceny — im wyższa cena, tym wyższa premia.
02Ukryte ryzyka
Koszty, których nie widać w ogłoszeniu.
Przykłady realnych obciążeń wykrytych w naszych audytach. Średnia wartość ukrytego kosztu w jednym audycie to 68 400 zł.
Prawne
Obciążenia w księdze wieczystej
Ukryta hipoteka byłego współwłaściciela
Potencjalny koszt
180 000 zł
Techniczne
Wilgoć i mostki termiczne
Niewykryta termowizją wada izolacji
Potencjalny koszt
65 000 zł
Planistyczne
Brak MPZP — droga ekspresowa 200 m
Spadek wartości przy odsprzedaży
Potencjalny koszt
120 000 zł
Geotechniczne
Wody gruntowe na działce budowlanej
Konieczność dodatkowej izolacji fundamentów
Potencjalny koszt
95 000 zł
Finansowe
Zawyżenie ceny ofertowej
Średnia różnica vs. transakcje aktu notarialnego
Potencjalny koszt
82 000 zł
Środowiskowe
Sąsiedztwo działalności uciążliwej
Trudno-mierzalne, ale realne pogorszenie komfortu
Potencjalny koszt
—
03Usługa
Analiza 360° nieruchomości.
Trzy równoległe ścieżki badania: prawna, techniczna i lokalizacyjna. Spotykają się w jednym raporcie z konkretną rekomendacją.
USŁUGI DODATKOWE - WYCENIANE NA ŻYCZENIE KLIENTA
Asysta przy podpisaniu umowy
Prowadzenie negocjacji cenowych
Audyt działki rolnej
Weryfikacja dewelopera i umowy deweloperskiej
01
Audyt prawny
- Księga wieczysta
- Status własności
- Obciążenia i służebności
- Umowa przedwstępna
02
Audyt techniczny
- Inspekcja i oględziny w terenie
- Termowizja i wilgoć
- Stan instalacji
- Wycena prac remontowych
03
Analiza lokalizacji
- MPZP i WZ
- Plany inwestycyjne miasta
- Hałas, transport, mikroklimat
- Dynamika cen 5 lat
04
Wycena i negocjacja
- Porównanie z aktami
- Buyer Score
- Strategia negocjacji
- Asysta przy podpisaniu
04Proces
Siedem dni między ofertą a świadomą decyzją.
- Dzień 1
Weryfikacja
30-minutowa weryfikacja, zebranie danych, badanie potrzeb.
- Dzień 2–4
Trzy ścieżki badania
Równoległy audyt prawny, techniczny i lokalizacyjny. Wizja lokalna i oględziny.
- Dzień 5–6
Analiza ceny
Porównanie z transakcjami z aktów notarialnych, model Buyer Score.
- Dzień 7
Raport i rekomendacja
Pisemny raport + rozmowa, rekomendacja kup / negocjuj / odstąp.
- + opcja
Negocjacje i akt
Reprezentacja w negocjacjach, asysta u notariusza.
05Case studies
Trzy decyzje, które zmieniły wynik transakcji.
Anonimizowane, opublikowane za zgodą klientów.
Działka budowlana
WROCŁAW
Brak dostępu do drogi publicznej
- 1 200 m²
- Tereny MN1
- Wody gruntowe 1,2 m
Rezultat
Renegocjacja ceny
−95 000 zł
Inwestycja w grunt
KRAKÓW
Plan budowy obwodnicy w 800 m
- 3 800 m²
- Tereny rolne
- WZ w toku
Rezultat
Strategia kupna z 5-letnim horyzontem
+ 38% wartości
06O mnie
Adrian Plewa
Niezależny doradca ds. zakupu nieruchomości
Po latach pracy po stronie deweloperów i pośredników zmieniłem front działania. Jako pośrednik w sprzedaży byłem uczciwy wobec kupujących i zawsze pokazywałem prawdziwy stan nieruchomości - wtedy często kupujący się wycofywali a ja traciłem prowizję. Niestety tak działa system - chcesz sprzedać to nie powinieneś wchodzić w szczegóły. Wtedy postanowiłem to zmienić. Skoro i tak przegrywałem z systemem znalazłem sposób aby zaopiekować jedyną stronę, która nie miała własnego eksperta na którym mogliby oprzeć swoją decyzję o świadomym zakupie - kupującego.
Nie sprzedaję nieruchomości. Nie pobieram prowizji od ceny. Pracuję tylko z kupującymi i tylko za stałą stawkę. To eliminuje konflikt interesów u źródła.
- Doświadczenie w budownictwie domów i mieszkań
- Biegła obsługa systemów komputerowych
- Doświadczenie w sprzedaży nieruchomości
- Niezależny doradca
„Adrian odradził nam dom, w którym byliśmy zakochani.Jak się okazało nieruchomość była samowolą budowlaną, zapłaciliśmy 2500 zł na analizę, dzięki czemu oszczędziliśmy kilkanaście tysięcy i sporo czasu."
MK
Magdalena K.
Pierwsze mieszkanie · Kraków
Zanim podpiszesz — sprawdź.
Bezpłatna 30-minutowa weryfikacja wstępna. Bez sprzedaży, bez presji. Po prostu odpowiem, czy jest sens robić pełną analizę.