Mieszkanie w kamienicy
KRAKÓW
Roszczenie byłych właścicieli do nieruchomości
- 62 m²
- Lokal z 1936 r.
Rezultat
Odstąpienie od zakupu
NIEZALEŻNY DORADCA KUPUJĄCEGO
Reprezentuję wyłącznie interes kupującego.
Kiedy wszyscy próbują Ci sprzedać nieruchomość, ja szukam powodów, żebyś nie stracił pieniędzy. Analiza techniczna i lokalizacyjna oraz sprawdzenie stanu prawnego przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
AP
PRZYKŁADOWY RAPORT
Buyer Score
42/100
Prawne
6
ryzyk
Techn.
11
ryzyk
Lokaliz.
3
ryzyk
Cena vs. mediana rynku
m² · 24 mies.
- Służebność przejazdu w księdze wieczystej
- Brak MPZP — ryzyko zabudowy sąsiedztwa
- Zawyżenie ceny o 14% vs. transakcje 2024
Dane poglądowe – tak wygląda podsumowanie Analizy 360°
01Konflikt interesów
Kto naprawdę jest po Twojej stronie przy zakupie?
W transakcji nieruchomościowej każda strona ma swojego eksperta — poza kupującym. Pośrednik, deweloper, notariusz reprezentują kogoś innego. Ich premia rośnie, gdy podpiszesz.
Strona transakcji
Czyj interes reprezentuje
Od czego zależy wynagrodzenie
Agent sprzedającego
Sprzedającego
% od ceny – wyższa cena, wyższa prowizja
Agent „kupującego"
Sprzedającego*
% od ceny
Deweloper / handlowiec
Dewelopera
Premia od sprzedaży
Notariusz
Bezstronność formalna
Taksa notarialna
Doradca kupującegoJa
Twój
Stała stawka + premia od wynegocjowanej obniżki – zarabiam więcej, gdy Ty płacisz mniej
* W praktyce wynagrodzenie agenta nadal pochodzi z procentu od ceny — im wyższa cena, tym wyższa premia.
02Ukryte ryzyka
Koszty, których nie widać w ogłoszeniu.
Typowe ryzyka, które sprawdzam przed zakupem. Kwoty to szacunkowy rząd wielkości możliwych kosztów.
Prawne
Obciążenia w księdze wieczystej
Ukryta hipoteka byłego współwłaściciela
Możliwy koszt (szacunek)
180 000 zł
Techniczne
Wilgoć i mostki termiczne
Wada izolacji niewidoczna przy zwykłych oględzinach
Możliwy koszt (szacunek)
65 000 zł
Planistyczne
Brak MPZP — droga ekspresowa 200 m
Spadek wartości przy odsprzedaży
Możliwy koszt (szacunek)
120 000 zł
Geotechniczne
Wody gruntowe na działce budowlanej
Konieczność dodatkowej izolacji fundamentów
Możliwy koszt (szacunek)
95 000 zł
Finansowe
Zawyżenie ceny ofertowej
Różnica między ceną ofertową a cenami z aktów notarialnych
Możliwy koszt (szacunek)
82 000 zł
Środowiskowe
Sąsiedztwo działalności uciążliwej
Trudno mierzalne, ale realne pogorszenie komfortu
Możliwy koszt (szacunek)
—
03Usługa
Analiza 360° nieruchomości.
Trzy równoległe ścieżki badania: prawna, techniczna i lokalizacyjna. Spotykają się w jednym raporcie z konkretną rekomendacją.
Analiza 360°
od1 700zł netto
Stała cena za sprawdzenie wybranej nieruchomości. Ostateczna kwota zależy od rodzaju nieruchomości i odległości. Raport z rekomendacją: kup / negocjuj / odstąp.
Płacisz tyle samo, niezależnie od decyzji.
Umów bezpłatną rozmowęPoszukiwanie i reprezentacja
Znajduję, sprawdzam i negocjuję w Twoim imieniu.
Oferta przygotowywana indywidualnie po rozmowie
Umów bezpłatną rozmowęUSŁUGI DODATKOWE - WYCENIANE NA ŻYCZENIE KLIENTA
Asysta przy podpisaniu umowy
Prowadzenie negocjacji cenowych
Audyt działki rolnej
Weryfikacja dewelopera i umowy deweloperskiej
01
Audyt prawny
- Księga wieczysta
- Status własności
- Obciążenia i służebności
- Umowa przedwstępna
02
Audyt techniczny
- Inspekcja i oględziny w terenie
- Termowizja i wilgoć
- Stan instalacji
- Wycena prac remontowych
03
Analiza lokalizacji
- MPZP i WZ
- Plany inwestycyjne miasta
- Hałas, transport, mikroklimat
- Dynamika cen 5 lat
04
Wycena i negocjacja
- Porównanie z aktami
- Buyer Score
- Strategia negocjacji
- Asysta przy podpisaniu
04Proces
Siedem dni między ofertą a świadomą decyzją.
- Dzień 1
Weryfikacja
30-minutowa weryfikacja, zebranie danych, badanie potrzeb.
- Dzień 2–4
Trzy ścieżki badania
Równoległy audyt prawny, techniczny i lokalizacyjny. Wizja lokalna i oględziny.
- Dzień 5–6
Analiza ceny
Porównanie z transakcjami z aktów notarialnych, model Buyer Score.
- Dzień 7
Raport i rekomendacja
Pisemny raport + rozmowa, rekomendacja kup / negocjuj / odstąp.
- + opcja
Negocjacje i akt
Reprezentacja w negocjacjach, asysta u notariusza.
05Przykłady
Trzy sytuacje, w których analiza zmienia decyzję.
Scenariusze poglądowe oparte na typowych ryzykach – nie opisują konkretnych klientów.
Działka budowlana
PODHALE
Brak dostępu do drogi publicznej
- 1 200 m²
- Tereny MN1
- Wody gruntowe 1,2 m
Rezultat
Renegocjacja ceny
Działka inwestycyjna
MAŁOPOLSKA
Planowana obwodnica w pobliżu
- 3 800 m²
- Tereny rolne
- WZ w toku
Rezultat
Zakup z długim horyzontem
06O mnie
Adrian Plewa
Niezależny doradca ds. zakupu nieruchomości
Po latach pracy po stronie deweloperów i pośredników zmieniłem front działania. Jako pośrednik w sprzedaży byłem uczciwy wobec kupujących i zawsze pokazywałem prawdziwy stan nieruchomości - wtedy często kupujący się wycofywali a ja traciłem prowizję. Niestety tak działa system - chcesz sprzedać to nie powinieneś wchodzić w szczegóły. Wtedy postanowiłem to zmienić. Skoro i tak przegrywałem z systemem znalazłem sposób aby zaopiekować jedyną stronę, która nie miała własnego eksperta na którym mogliby oprzeć swoją decyzję o świadomym zakupie - kupującego.
Nie sprzedaję nieruchomości i pracuję tylko z kupującymi. Moje wynagrodzenie nigdy nie rośnie razem z ceną – rośnie wtedy, gdy cena spada. Za Analizę 360° płacisz tyle samo, niezależnie od tego, czy kupisz, negocjujesz, czy odstępujesz.
- Doświadczenie w budownictwie domów i mieszkań
- Biegła obsługa systemów komputerowych
- Doświadczenie w sprzedaży nieruchomości
- Niezależny doradca
Zanim podpiszesz — sprawdź.
Bezpłatna 30-minutowa weryfikacja wstępna. Bez sprzedaży, bez presji. Po prostu odpowiem, czy jest sens robić pełną analizę.